Wie lange dauert es, bis meine Immobilie verkauft wird?
Die Dauer des Immobilienverkaufs hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Zustand, der Lage, der Größe, dem Preis und der Nachfrage nach Ihrer Immobilie. Außerdem spielen auch die Wahl des Maklers, die Vermarktungsstrategie, die Verhandlungsbereitschaft und die Ausarbeitung des Kaufvertrags eine Rolle. Es ist daher schwer, eine pauschale Antwort zu geben, wie lange es dauert, bis Ihre Immobilie verkauft ist.
Um die Verkaufsdauer Ihrer Immobilie zu verkürzen, können wir Ihnen vorab einige Tipps geben, wie zum Beispiel:
- Einen realistischen und marktgerechten Preis für Ihre Immobilie festzulegen, der auf einer fundierten und marktrealistischen Bewertung basiert.
- Einen professionellen und seriösen Makler beauftragen, der über eine gute Marktkenntnis, ein großes Netzwerk und eine effektive Vermarktungsstrategie sowie Verhandlungsgeschick verfügt.
- Ihre Immobilie in einem guten Zustand zu präsentieren, indem Sie eventuelle Mängel beseitigen, für Sauberkeit und Ordnung sorgen, sowie eine ansprechende Atmosphäre schaffen.
- Flexibilität und Kooperationsbereitschaft auf beiden Seiten erhöht erfahrungsgemäß die Geschwindigkeit bei der Vermarktung.
Wie wird eine Immobilie bewertet?
Zu den häufigsten Bewertungsanlässen einer Immobilie zählen Verkauf, Beleihung, Vermögensteilung sowie allgemeine Wertfeststellung.
Die Verkehrswertermittlung spiegelt die aktuelle Marktsituation wieder, Sie berücksichtigt im wesentlichen Vergleichbare Immobilien und deren erzielte Verkaufserlöse zu einem bestimmten Zeitpunkt. Hierbei ist der erfahrene Makler gefordert, einen realistischen Verkaufspreis für die zu verkaufende Immobilie im Kontext des aktuellen Marktangebotes zu ermitteln. Eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie kann Ihnen helfen, den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln, Steuern zu sparen, Erbstreitigkeiten zu vermeiden oder die richtigen Konditionen für einen Kredit zu erwirken. Bei Bedarf vermitteln wir Ihnen einen vereidigten Sachverständigen, welcher Sie in Ihre persönlichen Situation fachlich und kompetent beraten kann.
Es gibt verschiedene Methoden, um eine Immobilie zu bewerten; je nach Art, Nutzung und Zweck der Immobilie. Die gängigsten Methoden sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese Methoden berücksichtigen verschiedene Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, wie zum Beispiel Lage und Größe, die Ausstattung, den Zustand, den Bodenwert, die Renditeerwartung und natürlich die Nachfrage.
Das Vergleichswertverfahren basiert auf den Preisen, die für ähnliche Immobilien in der gleichen Lage gezahlt wurden. Es wird vor allem bei Wohnhäusern, Eigentumswohnungen, Teileigentum oder Grundstücken angewendet, für die genügend Vergleichsdaten vorhanden sind. Dabei werden die Merkmale der Immobilie mit denen von Vergleichsobjekten abgeglichen und gegebenenfalls angepasst. Daraus resultiert dann der sog. Verkehrswert.
Beim Sachwertverfahren steht die Gebäudesubstanz im Vordergrund. Aus diesem Grund orientiert sich das Sachwertverfahren bei der Preisfindung an den Herstellungskosten der Immobilie. Es wird häufig bei eigengenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern verwendet. Dabei behandelt es in erster Linie die Frage, zu welchen kosten eine vergleichbare Immobilie neu erstellt werden könnte (welcher Sachwert liegt vor). Hierbei ist es wichtig zu berücksichtigen, dass nicht jedes individuelle Ausstattungsmerkmal für einen zukünftigen Interessenten den gleichen Wertansatz findet.
Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den Erträgen, die eine Immobilie durch Vermietung oder Verpachtung erzielt oder erzielen könnte. Es wird hauptsächlich bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken verwendet, die einen regelmäßigen Ertrag einbringen. Dabei werden der Bodenwert und der Reinertrag der Immobilie getrennt ermittelt und dann kapitalisiert. Hierbei geht es in erster Linie um die Renditeerzielung im Verhältnis zum Wert der Immobilie.
Was muss bei einer Objektanalyse beachtet werden?
Damit eine erfolgreiche Immobilienbewertung durchgeführt werden kann, muss im Vorfeld die zu bewertende Immobile genau analysiert werden und erfordert zwingend eine Vor-Ort Besichtigung.
Gleichzeitig müssen objektbezogene Unterlagen wie Grundrisse, Grundbuchauszüge, Mietverträge, Dienstbarkeiten ect. genau überprüft werden, da Sie für die Verkehrswertermittlung entscheidend sind.
Diese Faktoren wirken sich u.a. auf den Kaufpreis einer Immobile aus:
- Objektgröße
- Raumhöhe (zu niedrig, zeitgemäß, zu hoch)
- Raumaufteilung (mehrere kleine Räume, Durchgangszimmer ect.)
- Anzahl der Räume
- Flächenzuschnitt
- Gebäudealter
- Energieversorgung
- Ausstattung
- Zustand der Immobile
- Objektspezifische Lagemerkmale
- Emissionen aus der Umgebung
- Und natürlich das wichtigste Merkmal: Die Lage
Dies war nur ein Teilausschnitt der zu berücksichtigenden Faktoren für eine Kaufpreiseinschätzung, es gibt noch viele weitere Aspekte, welche beachtet werden müssen. Daher empfehlen wir Ihnen einen Immobilienmakler zu konsultieren, welcher sich mit der Verkehrswertermittlung auskennt, da sonst die Möglichkeit besteht, die Immobilie unter Ihrem Wert zu verkaufen und somit unnötig Geld zu „verschenken“ oder auf der anderen Seite das Objekt nach einem Jahr immer noch nicht veräußert zu haben, da der Verkaufspreis zu Beginn unrealistisch hoch eingeschätzt worden ist.
Habe ich einen Bauschaden oder einen Baumangel und wie wird er behoben?
„Oh nein, durch den letzten Sturm fehlt die Hälfte meiner Dachziegel und meine Türzarge ist seit Baubeginn irgendwie schief, so kann ich die Türe nie richtig schließen… Ist das jetzt ein Baumangel oder ein Bauschaden?“
In der Praxis wird zwischen Baumängeln und Bauschäden unterschieden, doch aufgrund der scheinbaren Ähnlichkeit dieser beiden Begriffe kommt es häufig zu einer Verwechslung oder Vermischung, obwohl die Ursache sich Grundlegend unterscheidet.
Ein Baumangel ist ein Fehler bei der Bauwerksherstellung und kann Infolge einer fehlerhaften Planung, Bauausführung oder Verwendung mangelhafter Baustoffe entstehen. Ein Baumangel hat zur Folge, dass eine bauliche Anlage in Ihrer gewöhnlichen Nutzbarkeit gemindert oder sogar gänzlich eingeschränkt wird. Im oberen Beispiel ist die schiefe Türzarge ein Baumangel und schränkt die Nutzung der Tür ein.
Im Gegensatz zum Baumangel, welcher bereits bei der Herstellung von Bauwerken entstehen kann, ist ein Bauschaden eine Beeinträchtigung einer baulichen Anlage, welche Infolge eines Baumangels, äußerer Einwirkungen oder unterlassener Instandhaltung entsteht. Zu den häufigsten Bauschäden gehören Setzrisse, die Folgen von mangelnder Isolierung, Schwammbefall, Wasserschäden, Putzschäden als auch Schäden infolge von Feuchtigkeits- oder Witterungseinflüsse wie der Sturmschaden im oberen Beispiel.
Natürlich wirken sich Baumängel und Bauschäden auf die Wiederveräußerung einer Immobilie aus, da sie im Allgemeinen eine Wertminderung mit sich bringen. Eine planmäßige Beseitigung von Baumängeln und Bauschäden sollte von qualifizierten Fachleuten geprüft, geplant und ausgeführt werden. Hierbei kann Ihnen Baur & Baur Immobilien durch sein Netzwerk gezielt Handwerker vermitteln und Sie bei Ihrer individuellen Situation unterstützen.
Was muss ich bei einer Finanzierung meiner Immobilie beachten?
Egal ob es sich bei der Finanzierung um eine Bestandsimmobilie oder um ein Neubauobjekt handelt- der Bauherr bzw. Käufer muss stets zwei elementare Fragen prüfen:
1.) Woher bekomme ich das benötigte Kapital zum Bauen bzw. für den Erwerb?
2.) Kann ich nach der Bezugsfertigkeit die laufenden monatlichen Aufwendungen tragen?
Beide Fragen müssen jeweils positiv beantwortet werden, um eine tragfähige und funktionierende Finanzierung zu gewährleisten. Ihre Bank hat hierzu Tabellen ausgearbeitet, welche die Lebenshaltungskosten eines Haushaltes abhängig vom Einkommen berechnet. Hierbei geht es darum, einen Immobilienkäufer finanziell nicht zu überlasten.
Unsere Empfehlung lautet, dass die Kosten für das Wohnen (Zinsen, Versicherungen, Energie etc.) nicht mehr als 40% der monatlichen Nettoeinkünfte sein sollten. Als Faustregel wird ebenso Empfohlen, dass der zukünftige Bauherr bzw. Käufer mind. 20% Eigenkapital der Immobilienerwerbskosten einschließlich Nebenkosten bereits vorweisen sollte. Dieser Anteil sorgt dafür, dass die monatlichen Aufwendungen für Sie auf Dauer Finanziell leistbar bleiben.
Der Erwerber sollte zusätzlich über finanzielle Reserven verfügen, damit auch in unvorhersehbare Situationen wie z.B. das Wegfallen des aktuellen Jobs, der Kredit weiter über einen bestimmten Zeitraum getilgt werden kann. Hierbei können zusätzlich zur Vorbeugung gegen mögliche Arbeitslosigkeit und daraus resultierender vorübergehende Zahlungsbeeinträchtigungen Versicherungen abgeschlossen werden.
Sie haben weitere Fragen zu Ihrem Finanzierungsvorhaben? Wir beraten Sie sehr gerne ausführlich in Ihrer individuelle Situation und vermitteln Ihnen bei Bedarf einen Finanzberater aus unserem Maklernetzwerk.
Der Energieausweis
Ein Energieausweis ist ein Dokument, das die Energieeffizienz und den zu erwartenden Energieverbrauch einer Immobilie anzeigt.Er ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn man eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte. Der Energieausweis soll potenziellen Käufern oder Mietern helfen, die zukünftigen Energiekosten abzuschätzen. Außerdem kann er Hinweise auf mögliche Sanierungsmaßnahmen geben, um den Energieverbrauch zu senken.
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den verbrauchsorientierten und den bedarfsorientierten. Der verbrauchsorientierte Energieausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren. Der bedarfsorientierte Energieausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner Bauweise, Dämmung, Heizungs-und Gebäudetechnik. Welche Art von Energieausweis man benötigt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Wer muss den Makler bei der Wohnraumvermittlung eines Mietobjektes bezahlen?
Mit der Einführung des Bestellerprinzips für die Vermittlung von Mietimmobilien für Wohnzwecke kann der Makler seine Provision nur noch vom Auftraggeber verlangen. Wendet sich der Eigentümer an den Immobilienmakler, um einen Mieter für sein Objekt zu finden, so kann der Makler die Provision nur vom Eigentümer verlangen. Wenn hingegen ein Mieter den Makler beauftragt, eine Immobilie für zu finden so darf der Makler nur vom Mieter seine Provision verlangen. Hierbei aber ist zu unterscheiden, dass von dem Objektssuchenden maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertssteuer verlangt werden dürfen.
Zusammenfassend bedeutet dies, dass ein Mietinteressent einer Wohnimmobilie keine Maklercourtage für eine ihm angebotene Wohnimmobilie bezahlen muss.
Die einzige Ausnahme ist, wenn man einen Makler selbstständig damit beauftrag eine für sich passende Wohnimmobilie zu suchen, hier darf der Makler für seine Arbeit eine Provision in Höhe von maximal zwei Nettokaltmieten verlangen.
